Acquisition costs beyond the purchase price

计算实质利回率时，分母是「取得价格+取得费用」。取得费用这一块经常被忽略，但它会实实在在拉低收益率。

常见项目包括：不动产取得税、登录免许税、司法书士报酬、印纸税、仲介手数料、火灾与地震保险费、贷款相关手续费，以及交割时按日结算的固定资产税。

一个务实的做法是，在初步测算阶段就为取得费用预留一笔比例，等具体物件确定后再逐项精算。用房价直接除租金得出的数字，和最终到手的现金流之间，差距通常不小。

実質利回りを計算するとき、分母は「取得価格＋取得費用」です。この取得費用は見落とされがちですが、利回りを確実に押し下げます。

代表的な項目は、不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、仲介手数料、火災保険料と地震保険料、融資関連の手数料、そして引渡し時に日割りで精算する固定資産税です。

実務的なやり方としては、初期の試算段階で取得費用に一定の割合をあらかじめ見込んでおき、物件が具体的に決まった段階で項目ごとに精算します。物件価格を賃料で単純に割った数字と、最終的に手元に残るキャッシュフローとのあいだには、たいてい小さくない差があります。

When you work out a real yield, the denominator is the purchase price plus the costs of acquiring it. Those costs are easy to overlook, and they will pull the yield down.

The usual items are acquisition tax, registration tax, the judicial scrivener's fee, stamp duty, the agent's commission, fire and earthquake insurance, loan-related charges, and the property tax apportioned by day at completion.

A practical approach is to reserve a proportion for acquisition costs at the first pass, then price each item properly once you have a specific building. The figure you get by dividing rent by the asking price, and the cash that actually reaches you, are usually some distance apart.