The 1981 line: old and new seismic standards

日本的耐震基准在1981年6月1日有一次重大修订。以这一天为界，之后申请建筑确认的建筑适用「新耐震基准」，之前的属于「旧耐震基准」。

两者的核心差别在于设防目标。旧基准主要考虑中震（震度5级左右）下建筑不受损；新基准在此基础上增加了大震（震度6强到7）下建筑不倒塌、保障生命安全的要求。

对买家的实际影响有三点。第一，旧基准物件在申请贷款时，部分金融机构会缩短还款年限或提高自有资金比例。第二，如果打算改成民宿或旅馆，耐震性能往往需要额外证明或补强。第三，转售时买家群体会变窄，退出难度上升。

旧基准物件不是不能买，但耐震诊断与补强费用必须在出价之前就算进总成本。我们在做收益测算时，会把这一项单列出来，而不是笼统塞进「改造费」。

日本の耐震基準は1981年6月1日に大きく改正されました。この日を境に、以降に建築確認を申請した建物には「新耐震基準」が、それ以前のものには「旧耐震基準」が適用されます。

両者の核心的な違いは、想定する地震の規模にあります。旧基準は主に中規模の地震（震度5程度）で建物が損傷しないことを目標としていました。新基準はそれに加えて、大規模の地震（震度6強から7）でも建物が倒壊せず、人命が守られることを求めています。

買主にとっての実際的な影響は三つあります。第一に、旧基準の物件では、融資審査の際に返済年数を短くされたり、自己資金の割合を高く求められたりする金融機関があります。第二に、民泊や旅館への転用を考える場合、耐震性能について追加の証明や補強が必要になることが少なくありません。第三に、売却時の買主層が狭くなり、出口が取りにくくなります。

旧基準の物件を買ってはいけない、という話ではありません。ただし耐震診断と補強の費用は、価格を提示する前に総コストへ入れておく必要があります。私たちは収益計算の際、この項目を「改修費」にまとめず、必ず単独で立てます。

Japan's seismic code was substantially revised on 1 June 1981. Buildings whose applications for confirmation were filed after that date fall under the new standard; those filed before it fall under the old one.

The essential difference is what each standard sets out to survive. The old standard was mainly concerned with a medium earthquake — around shindo 5 — leaving the building undamaged. The new one adds a requirement for a large earthquake, shindo 6-upper to 7: the building must not collapse, so that lives are protected.

For a buyer this matters in three concrete ways. First, on an old-standard building some lenders shorten the loan term or ask for a larger deposit. Second, if you intend to convert it into lodging, the seismic performance usually has to be evidenced or reinforced. Third, when you come to sell, the pool of buyers is narrower and the exit is harder.

None of this means an old-standard building should not be bought. It means the seismic survey and any reinforcement have to be inside your total cost before you make an offer. When we run the numbers we always keep that item on its own line rather than folding it into "renovation".