02 / INVESTMENT
投資と収益
Investment購入前に改修費を明確にし、改修後に目標利回りが取れるかを判断します。設計も施工も自社にあるため、試算は机上論ではありません。私たち自身も物件を保有・運営し、自らの資金でこの判断を検証しています。
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まず利回りの定義を
Gross vs net日本の物件広告に載る利回りの多くは表面利回りです。両者の違いを理解することが、数字に惑わされない第一歩です。
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 取得価格。管理費・税金・修繕・空室を差し引かないため数字が良く見え、日本の物件広告で広く使われる指標です。 |
|---|---|
| 実質利回り | （年間家賃収入 − 年間運営費）÷（取得価格 + 取得諸費用）。実際に手元に残る数字で、表面より1.5〜2ポイント低いのが通常です。 |
| 当社の目標 | 7〜8%。物件を選ぶ際に自らに課している下限で、届かない案件は見送ります。 |
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私たちが見る点
What we weigh01
改修コスト
最も過小評価されやすい項目です。㎡単価で当てずっぽうに出すのではなく、実際の施工経験から見積もります。給排水・電気容量・遮音・消防は、表面的な内装よりはるかに高くつきます。
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築年数と耐震基準
1981年6月施行の新耐震基準が分水嶺です。旧基準の物件も購入は可能ですが、補強費用と融資の難しさを一緒に織り込む必要があります。
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適法性と用途
民泊やホテルに変えられるかは、用途地域・建築用途変更・消防・旅館業法によります。購入前に確認しないと、改修後に開業できないことがあります。
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融資条件
金利・期間・自己資金比率が、実際のキャッシュフローを直接左右します。同じ物件でも融資条件が違えば、結論が正反対になることもあります。
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エリアの空室率
満室前提で家賃を計算するのはよくある誤りです。エリアの実際の空室水準で割り引いてから、数字が成り立つかを見ます。
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出口戦略
購入時に「誰に売るか」まで考えます。改修後に実需層へ売るのか投資家へ売るのかで、改修の方向性と素材が決まります。
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進め方
How it works- 要件の確認
予算・目標利回り・保有期間・融資の要否を、まず明確にします。
- 物件の選定
条件に合う候補物件を選び、改修費と収益の初期試算を添えます。
- 現地調査
構造・設備・適法性を現地で確認し、改修の可否を判断します。
- 収益試算
表面と実質の両方で試算し、リスク項目を洗い出します。
- 取得と改修
物件条件の確認に同行し、取得後は改修設計・施工に入ります。
- 運営と出口
賃貸運営または民泊運営を行い、必要に応じて出口をサポートします。