02 / INVESTMENT
投资与收益
Investment买之前先把改造成本算清楚，再判断改造后能不能拿到目标收益。设计与施工都在我们自己手上，估算不是纸上谈兵。我们自己也持有并经营物业，用自己的钱验证过这套判断。
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先把口径说清楚
Gross vs net日本物件广告写的收益率，绝大多数是表面利回率。看懂两者的差，是不被数字误导的第一步。
| 表面利回率 | 年租金收入 ÷ 取得价格。不扣管理费、税金、修缮与空置，数字最好看，日本物件广告普遍用这个口径。 |
|---|---|
| 实质利回率 | （年租金收入 − 年运营成本）÷（取得价格 + 取得费用）。这个才是到手的数字，通常比表面低 1.5 到 2 个百分点。 |
| 我们的目标 | 7〜8%。这是我们挑物件时给自己定的下限，达不到的宁可放过。 |
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我们看什么
What we weigh01
改造成本
这是最容易被低估的一项。我们按实际施工经验估算，不是按每平米单价拍脑袋。给排水、电容量、隔音与消防，往往比表面装修贵得多。
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房龄与耐震基准
1981 年 6 月起施行的新耐震基准是一道分水岭。旧基准的物件不是不能买，但要把补强费用和贷款难度一起算进去。
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合规与用途
能不能改成民宿或旅馆，取决于用途地域、建筑用途变更、消防与旅馆业法。买之前没查清楚，改造完可能开不了业。
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贷款条件
利率、年限与自有资金比例，直接决定实际到手的现金流。同一个物件，贷款条件不同，结论可能完全相反。
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区域空置率
租金按满租算是最常见的错误。我们按区域实际空置水平折算，再看数字是否还成立。
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退出通道
买入时就要想清楚卖给谁。改造后的物件是卖给自住客还是投资客，决定了改造的方向和用料。
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合作流程
How it works- 需求确认
预算、目标收益、持有年限、是否需要贷款，先说清楚。
- 物件筛选
按条件挑选候选物件，附上改造成本与收益初算。
- 现场调查
结构、设备、合规状况实地确认，判断改造可行性。
- 收益测算
表面与实质两个口径都算，把风险项列出来。
- 取得与改造
陪同确认物件条件，取得后进入改造设计与施工。
- 运营与退出
出租运营或民宿运营，需要时协助退出。